Peerkot lauku maaju .......

Nemt liidzi speciaalistu, kas noveertees maajas tehnisko staavokli

No Delfi.lv 

1. Ieejam hanzanetā un par 2.38 LVL ieskatamies ZG, lai redzētu vai māja nav ieķīlāta. Vai īstais īpašnieks ir tas par ko uzdodas. Vai nav kādi citi ierobežojumi.

2. Ja ir vajadzīgs kredīts, tad konkrētajā bankā noskaidrojam ar kādām vērtētāju firmām banka sadarbojas. Ejam pie vērtētaja un prasam lai taisa vērtējumu. Mājai tas maksā ap 150 LVL.

3. Kad vērtējums gatavs ejam uz banku un saņemam garantijas vēstuli par to, ka banka jums ir pešķīrusi kredītu un brīdī, kad māja būs ieķilāta par labu bankai nauda tiks pārskaitīta uz pārdevēja kontu.

4. Ejam pie notāra un lūdzam sastādīt pirkuma-pārdevuma līgumu. Vai arī ņemam kādu paraugu un paši pielabojam, kas labojams. Ņemam pārdevēju, viņa dzīvesbiedru un ejam pie notāra parakstīt līgumu un parakstīt ari nostiprinājuma lūgumu ZG.

Būvējot jaunu vai pērkot jau uzbūvētu māju, mūsdienu ģimenes motīvi un nolūki parasti aizvien lielākā mērā atšķiras no mūsu tēvu un vectēvu pieejas. Mūsdienu dzīves ritms ir daudz dinamiskāks, līdz ar to dzīvojamo māju vairs nebūvē visam mūžam un vēl bērniem un bērnubērniem, kā tas bija agrāk. Šeit atcerēsimies kaut vai lielās lauku t. s. vecsaimniecības, kādas būvēja 19. gadsimtā pēc zemnieku brīvlaišanas – sienas no laukakmeņu vai ķieģeļu mūra gan dzīvojamajām mājām, gan laidariem un klētīm, gan pat šķūņiem. Un daudzas no šīm ēkām ir izturējušas laika pārbaudi un saglabājušas savas ekspluatācijas īpašības līdz pat mūsu dienām, lai gan to «darba mūžs» jau pārsniedz 150 gadus.

Būvējot mājas mūsu dienās, arvien biežāk rēķinās ar iespēju, ka pēc zināma laika, kad būs mainījusies ģimenes rocība vai sastāvs un līdz ar to radušās arī citas vajadzības, nāksies pāriet uz citu, jaunajai situācijai atbilstošu īpašumu, līdzšinējo pārdodot. Kā sekas tam ir apbūves risinājums arvien vieglākās konstrukcijās un aizvien lielākas uzmanības pievēršana dzīves komforta līmenim iegādājamajā īpašumā. Tas nozīmē arī to, ka jaunajam īpašniekam aktuāls ir jautājums par iegādātā īpašuma tirgus vērtības saglabāšanas prognozi.

Tālāk izskatīsim galvenos mājīpašuma tirgus vērtību noteicošos faktorus.

1. Vajadzētu saprast, ka, īpašumam pārejot no viena īpašnieka pie otra, faktiski tiek pirktas un pārdotas īpašumtiesības. Līdz ar to ir loģiski izpēti sākt ar pirkšanai piedāvātā īpašuma īpašumtiesību analīzi, gūstot atbildes uz dažiem jautājumiem. Svarīgākie no tiem ir šādi.

● Vai īpašumtiesības ir reģistrētas zemesgrāmatā? Bez juridiski legālām pārdevēja tiesībām uz piedāvāto īpašumu diez vai vispār ir vērts turpināt sarunas.
● Vai īpašumtiesības ir vienotas zemei un apbūvei? Ja nē, tad vai ir noslēgts zemesgrāmatā reģistrēts ilgtermiņa zemes nomas līgums?
● Kas ir juridiskais īpašnieks (vai īpašnieki)? Kādas ir pārdevēja vai viņa pārstāvja tiesības rīkoties ar šo īpašumu? Ļoti uzmanīgiem vajadzētu būt, pērkot kopīpašuma daļu. 
● Vai pērkamā apbūve (māja) ir reģistrēta zemesgrāmatā kā ekspluatācijā nodots objekts? Ja nē, tad kādas problēmas šajā aspektā ir sagaidāmas pircējam?

2. Atrašanās vieta. Jāapzinās, ka vienīgais īsteni ilglaicīgais elements īpašumā ir apbūves zemes gabals ar savu atrašanās vietu. Ja apbūvi un teritorijas labiekārtojumu jaunais īpašnieks vēl var kaut kā pārmainīt, piemērojot savām vēlmēm, tad atrašanās vieta, ja neskaita tās apkārtnes mainību savā attīstībā, ir tas faktors, ar ko jaunajam īpašniekam būs jārēķinās kā ar objektīvo realitāti ilgā laika periodā.

Turklāt būtiski svarīgs ir ne tikai atrašanās vietas vizuālais pievilcīgums un izvēlētā rajona prestižs, kaimiņi, bet arī jautājumi par pieejamo sociālo infrastruktūru – ceļiem, skolām, veikaliem, veselības aizsardzības iestādēm, energonodrošinājumu, sabiedrisko transportu, atpūtas un izklaides iespējām.

3. Ja pērkam dzīvojamo māju, tad vispirms jau vajadzētu apsvērt tās plānojuma un telpu struktūras kvalitāti un atbilstību jūsu vēlmēm un prasībām (cik ir guļamistabu, cik vannas istabu, vai ir pietiekami plaša virtuve, vai istabas ir pietiekami labi izgaismotas utt.). Prakse ir pierādījusi, ka mainīt dzīvojamās mājas esošo iekšējo plānojumu, jo īpaši – paplašināt sanitāro mezglu, vannas istabu, virtuvi (vai iebūvēt, ja to nav) parasti ir ļoti apgrūtinoši un tam nepieciešamas lielas papildizmaksas.

4. Būtiski svarīgi ir arī jautājumi par inženiernodrošinājuma kvalitāti (kāda ir ēkas apkures sistēma, cik racionāla ir pati ēka no siltuma ekonomijas viedokļa u. c.). Īpašuma vērtību jūtami paceļ centralizētās gāzes apgādes esamība. Tāpat ir svarīgi noskaidrot, cik stabila ir elektroapgāde un cik liela ir jaudas rezerve mūsdienīgu elektroierīču uzstādīšanai gan no esošā transformatoru punkta jaudas, gan arī no ēkas iekšējās instalācijas piemērotības viedokļa. Visai bieži šī ir grūti un dārgi risināma problēma. Tāpat svarīgs ir arī jautājums par ūdensapgādi (no centralizētā ūdensvada tīkla, no artēziskā urbuma, no akas utt.) un pieejamā ūdens kvalitāti. Kanalizācijas ūdeņu savākšana un aizvadīšana parasti vairāk vai mazāk pieņemami ir atrisināta, tomēr vēlams par to pārliecināties arī pašam pircējam. Daudz sliktāks parasti ir stāvoklis ar virszemes ūdeņu organizētu aizvadīšanu.

Kā rāda pieredze, pirms ilgāka laika būvētām savrupmājām visai bieži ir raksturīga kolīzija starp pievilcīgo atrašanās vietu un apbūves vietas piedāvātā dzīves servisa neatbilstību mūsdienu komforta prasībām. Tad nākas izsvērt – ko par saprātīgiem papildizdevumiem ir iespējams mainīt un ar ko būs jāsamierinās. Un te tad arī pirkuma analīzē kā konsultantam būtu jāsāk piedalīties kvalificētam būvinženierim, par ko arī patiesībā ir šis raksts.

5. Pērkamā objekta tehniskais stāvoklis ir viens no tiem faktoriem, kam, pērkot māju, pievēršama īpaša uzmanība, jo no tā lielā mērā ir atkarīgas mājas ekspluatācijas faktiskās izmaksas. Lai objektīvi novērtētu mājas tehnisko stāvokli, jāveic tās tehniskā stāvokļa analīze, kas ietver sevī:

● pērkamā mājas konstruktīvā risinājuma analīzi (būvei izmantotie būvmateriāli un būvelementi, to savstarpējais saderīgums, būves kopējais kalpošanas laiks);
● mājas būvvēsturi (mājas būvēšanas sākums un nodošana ekspluatācijā, vai māja būvēta pašu spēkiem, vai to būvējusi būvfirma, ekspluatācijas gaitā veiktie remonti un pārbūves, izmantošanas veida maiņa un ar to saistītās ekspluatācijas slodžu izmaiņas);
● būves realizācijas nepilnības un konkrētos bojājumus, to rašanās iespējamos cēloņus un sagaidāmo ietekmi uz ēkas kopējo kalpošanas laiku, kā arī remonta iespējas;
● sagaidāmos ēkas ekspluatācijas izdevumus (ēkas norobežojošo konstrukciju siltumpretestība un ar to saistītie izdevumi apkurei, sienu un pārsegumu siltināšanai, paredzamais remontu biežums u. tml.).

,

Ja mājas tehniskais stāvoklis ir tāds, ka nepieciešams veikt tūlītēju remontu, tad jāzina šā remonta apjoms un izmaksas, lai kaut aptuveni varētu noteikt mājas pirkšanas īstenos izdevumus. Turklāt jāsaprot, ka šeit nav runa par kosmētisko remontu, bet gan par remontu, kas skar ēkas galvenās nesošās konstrukcijas (pamatus, nesošās sienas, pārsegumus u. c.).
Jautājumā par kosmētisko remontu: mūsuprāt, ir pat labāk, ja īsi pirms mājas pārdošanas šāds remonts nav veikts, jo tādā gadījumā, pirmkārt, var labāk novērtēt mājas faktisko tehnisko stāvokli – pēc daudzām netiešām pazīmēm, kādas vislabāk ir redzamas telpās, kurās ilgāku laiku nav izdarīts remonts. Otrkārt, nesen izdarītais telpu kosmētiskais remonts tomēr rada zināmas aizdomas par to, ka ar remonta palīdzību kaut kas tiek slēpts, lai pircējs to uzreiz nevarētu ieraudzīt. Un beidzot, treškārt, katram no mums ir sava rocība un gaume, kā arī savs priekšstats par to, kā vajadzētu veikt remontu, kaut vai tajā nozīmē – kādā veidā un kādā krāsā izkrāsot telpas.

Kā to ir parādījusi prakse, galvenais ārējais faktors, kura ietekmē sākas būvkonstrukciju bojāšanās, ir mitrums, tādēļ tā izpētei ir pievēršama īpaša uzmanība. Mitruma avoti, kas samitrina būvkonstrukcijas, ir dažādi, bet kā iespējamie būtiskākie no tiem ir minami:
● atmosfēras mitrums (lietus, sniegs, krusa);
● grunts mitrums (gruntsūdens, no grunts uzsūktais kapilārais mitrums, tajā skaitā – mitrums pagrīdē);
● būvdarbu tehnoloģiskais mitrums (mitrums no t. s. slapjajiem procesiem – betonējot un apmetot, kā arī iebūvējot samirkušas konstrukcijas);
● ekspluatācijas mitrums, ko izraisa dažādi tehnoloģiskie procesi; 
● bioloģiskais mitrums, ko izdala koksni bojājošās sēnes tās trupēšanas laikā;
● kondensācijas mitrums, kas rodas, siltajam un mitrajam iekštelpu gaisam saskaroties ar vēsajām norobežojošo konstrukciju virsmām. 

Kā jau norādīts iepriekš, galvenā vērība, apskatot izvēlēto māju, būtu pievēršama ēkas galvenajām nesošajām konstrukcijām (pamatiem, sienām, pārsegumam, jumtam), jo to remontam vai pārbūvei parasti nepieciešami vislielākie finanšu un materiālie ieguldījumi.

Apskatot pamatus, vispirms vērība būtu pievēršama materiālam, no kā izbūvēti pamati, jo atkarībā no izmantotā materiāla var daudz ko secināt gan par šo pamatu īpašībām, gan par to ilgmūžību.

Pamati mūsdienu ēkām var būt būvēti no dažādiem materiāliem – no monolītā vai saliekamā betona un dzelzsbetona, ķieģeļiem, laukakmeņu mūra cementa javā u. c., bet ēkām, kas būvētas vēl 19. gadsimtā, galvenais pamatu būves materiāls bija laukakmeņu mūris kaļķu javā vai sablīvēts laukakmeņu bērums ierakumā, spraugas starp tiem aizpildot ar kaļķu javu. Jāņem vērā, ka daudzām vecajām mājām pamati ir ieguldīti samērā sekli un laukakmeņu pamatu mūris mūrēts kaļķu javā, kas daudzajos ekspluatācijas gados var būt atmiekšķējusies un daļēji vai pilnīgi zaudējusi savas saistvielas īpašības. Tādēļ šādi veco māju pamati ir kļuvuši irdeni un bieži vien arī daļēji nosēdušies.

No netiešām pazīmēm, pēc kurām vislabāk var spriest par pamatu tehnisko stāvokli, vispirms ir minamas plaisas un plīsumi, kas norāda uz to, ka pamati ir sēdušies nevienmērīgi. Iespējamie pamatu sēšanās iemesli var būt visādi – dažādas saspiežamības gruntis, atšķirīgas slodzes uz vienādu izmēru pamatiem (ēkas ar nesošajām šķērssienām, ķieģeļu mūra kāpņu telpas koka konstrukcijas mājās u. tml.), grunts izskalošanās zem pamatu pēdas ar prom nenovadītiem virszemes ūdeņiem vai no bojātiem ūdensvada un kanalizācijas cauruļvadiem, grunts kūkumošanās zem nepietiekami dziļi ieguldītiem pamatiem, gruntsūdeņu līmeņa maiņa ēkas ekspluatācijas laikā u. c.

Tā kā pamati no ārpuses ne vienmēr ir redzami, tad par to nevienmērīgu sēšanos var liecināt plaisas, kas ir vērojamas ēkas sienās un virspamatos, un tālāk turpinās arī pagrabu sienās, kā arī pašos pamatos. Dažkārt neliela atvēruma plaisas ir vērojamas arī jaunu, nesen uzbūvētu ēku pamatos vai pat jau to būves laikā. Šādos gadījumos to parādīšanās iemesls var būt arī pavisam cits – būvējot pamatus, grunts zem tiem vai nu nav pietiekami sablīvēta, vai arī zem pamatiem pirms to ierīkošanas ir sabērta sasalusi grunts. Būtiska pazīme šādos gadījumos ir tā, ka plaisu attīstībai parasti ir dziestošs raksturs un ar laiku tā izbeidzas pavisam. Vispār plaisu esamība sienās un pamatos vēl nebūt neliecina par to, ka tās vienmēr ir bīstamas un var novest būvi līdz sabrukumam. Parasti plaisas ir kvalificējamas kā aizdomīgas tikai tad, ja tās attīstās, t. i., ja laika gaitā plaisu atvēršanās turpinās un nav vērojamas pazīmes, kas liecinātu, ka šie plaisu atvēruma platuma pieauguma tempi samazinātos. Tādēļ, ja pamatos ir vērojamas aizdomīgas plaisas, nepieciešams izveidot kontroles sistēmu šo plaisu platuma maiņas pētījumiem laika gaitā.

Jāatceras, ka jebkurā gadījumā pamatu sēšanas ir ilgstošs process un ticamus rezultātus var iegūt tikai tad, ja ir uzkrāta pietiekama datu bāze. Parasti, lai pēc tam varētu izdarīt objektīvus secinājumus, jāveic ne mazāk kā gadu ilgi novērojumi.

Apskatot mājas pamatus, nevajadzētu aizmirst pārliecināties, vai tiem ir ierīkota horizontālā un vertikālā hidroizolācija. Turklāt svarīgi būtu noskaidrot, vai tā ir pareizi ierīkota, kā arī to, vai laika gaitā izolācija nav bojāta. Galvenās pazīmes, kas norāda, ka hidroizolācijas nav vispār vai arī tā vairs pilnvērtīgi nefunkcionē, – paaugstinātais pirmā stāva sienu mitrums, it īpaši to apakšdaļā, pelējums uz sienām, tapešu atlīmēšanās no sienām pirmajā stāvā utt. Dažkārt vērojams, ka hidroizolācija starp pamatiem un sienu gan ir ierīkota, bet pēc tam siena ir apmesta, neierīkojot hidroizolāciju šajā apmetumā. Tādos gadījumos kapilārais mitrums nokļūst sienā, izmantojot apmetumu par savdabīgu tiltiņu.

Visai bieži ir vērojams, ka ap ēku pakāpeniski ir audzis zemes atzīmes (virsmas) līmenis, veicot atkārtotu pagalma asfaltēšanu, veidojot puķu dobes u. tml. Paaugstinoties šim līmenim, ziemā kūstošais sniegs samitrina sienu virs pamatu horizontālās hidroizolācijas slāņa.

Aplūkojot pagrabus, uzmanība vispirms pievēršama to sienām un uz tām redzamajām plaisām, jo no to izvietojuma un orientācijas bieži vien var vislabāk spriest par ēkas pamatu nevienmērīgās sēšanās cēloņiem kopumā. Tāpat vērība jāpievērš arī tam, vai pagrabā ieplūst ūdeņi. Turklāt svarīgi ir noskaidrot, vai ūdeņi pagrabā atrodas visu laiku, vai tie ieplūst sistemātiski pēc lietavām, vai tikai pavasaros, atkūstot gruntij. Gadījumos, kad ūdeņi pagrabā ieplūst sistemātiski, jāraugās, lai būtu iekārtota sistēma, kas ūdeņus savāc kādā tilpnē, no kurienes tos pārsūknēt kanalizācijas tīklā vai ievadīt notekgrāvī.

Ļoti nozīmīgs ir jautājums par pagrabu ventilāciju, kam bieži vien netiek pievērsta vajadzīgā uzmanība. Ja pagrabs netiek pietiekami vēdināts, tas ir mitrs, tajā viss pelē un koka elementi trup, bet pārseguma tērauda sijas un dzelzsbetona stiegrojums intensīvi korodē.

Vecajos pagrabos īpaša uzmanība jāpievērš durvju un logu ailu pārsedzēm, kas veidotas no tērauda profiliem. Ja tās nav attiecīgi koptas, tad pēc ilgstošas atrašanās mitrajā pagraba vidē tās ir tiktāl sarūsējušas, ka jau ir kļuvušas bīstamas turpmākajai ekspluatācijai.
(Nobeigums sekos).